MIK A PIACI ÁRAK, AVAGY MENNYIÉRT HIRDESD INGATLANODAT

Kezdetben, mikor 2001-ben tanultam, azt oktatták nekem, hogy a piaci árak a helyi hasonló paraméterű ingatlanhirdetésekkel történő összehasonlítás útján elég hamar kiderülhetnek bárki számára – ma már messze nem így van.

A hirdetési árak túlnyomórészt nincsenek a realitás talaján…

Mivel volt szerencsém látni, amikor 1 hét alatt közel 200 teljesen új regisztrált érdeklődőm volt építési telkekre, melyeket én rögzítettem, ezért elevenen él bennem az a tudat, hogy a hitetlenségben utat törni a piaci igényeknek megfelelő ajánlatokkal mekkora kihívás, és izgalmas kaland volt.

Abban az időben a környékbeliek, mikor meghallották, hogy 10 ezer Ft/m2 áron árulok telkeket (akkor még nem volt a céges telkek árán ÁFA), meg voltak rökönyödve, hogy milyen magas, én meg azon voltam meglepődve, hogy miért akarják ennyire a vevők, akik Pestről, Budáról, Debrecenről, Győrből, Székesfehérvárról, és egyéb nagyvárosokból jönnek megnézni.

Szóval, ha a beruházó az akkori helyi „véleményeket” hallgatta volna meg a piaci árról, akkor 3-5 ezer forintos négyzetméterenkénti árakkal, míg aki Pestről érkezett, bevallása szerint nem volt ritka a 16-18 ezer forint per négyzetméter ár sem abban az időben.

Tehát úgy tűnik mindenki máshonnan nézte a távcsövet, és abban az időben könnyű volt egy beruházónak igaza lenni, aki megtalálta a középutat.

Érdekes időszak volt, és sosem felejtem el, hogy 2003-ig egyetlenegy ember sem jött oda hozzám azzal, hogy hitelre szeretne telket, vagy házat venni. Készpénzzel vásároltak. Nem volt kérdés.

Az ingatlanok 2001-ben még, mondhatjuk, reálértéken keltek el, mivel még nem voltak inflációgerjesztő hitelkamatokkal telepumpálva.

Ma már nem ez a helyzet, és sajnos 2003-2009-ig egyre inkább hitellel akartak vásárolni a vevők „jobban megéri hitelt felvennem, mert a saját pénzemmel többet keresek, mint a hitelkamatok”- ehhez hasonlókat hallgattam, és bizony hamar meg kellett szoknom ezt a „fajta” értékesítést, amely egészen 2009-2010-ig a bepropagált „hitelválság begyűrűzéséig” tartott. Azóta ismét jellemző a készpénzes vásárlás, és szerencsére csak nagyon kis százalékban hallunk olyat, hogy valaki hitelt vesz fel lakóingatlan vásárlásához, és telekvásárláshoz pedig egyáltalán nem jellemző.

Volt, aki még jó drágán megvett egy ingatlant 6-8 éve pocsék állapotban hitelre, majd felújította, beleölt több millió forintot, és kénytelen azzal szembenézni, hogyha most el akarja adni ingatlanját, akkor készpénzes vevője lesz 30-50%-kal alacsonyabb áron, mint amennyibe neki került.

Aki így járt, annak nehéz megmagyarázni, hogy a mai piaci ár nem eladó által diktált, hanem a vevő által. Sokaknak égnek áll ettől a haja, mert úgy tűnik, nem tudnak ellene tenni. Ezért megmakacsolják magukat, és évekig árulják az ingatlant ész nélkül, csukott szemmel, és mindenki ellenség, aki arról próbálja meggyőzni őket, hogy nézze meg a mai valóságot.

Egy ingatlan annyit ér, amennyit adnak érte – tanultam a gyakorlatban 2002-ben, és onnantól mai napig újra-, és újra igaznak bizonyul ez az egyszerű mondás. A kötelező ingatlanos szakképző suliban talán ez a legértékesebb lecke, amit meg lehet manapság tanulni.

Van egy érdekes jelenség, amelyet nem írnak le a tankönyvek, de elég könnyű rájönni, ha sokat nézegeted az ingatlanokat, illetve jártasabb vagy a kereskedelemben.

Nagyon profinak, és magasröptűnek hangzana elkezdeni azt, amit a szakmában úgy hívunk, hogy jelenérték számítás. Mivel ezt keressük: a mai árat, ezért fontos kérdés. Viszont az értékbecslők folyton a múltbeli adatok alapján próbálnak jelenbeli árakra következtetni. – Miért? Mert nincs rá más rendelkezésre álló adatuk. Sokan nem tudják, hogy az ingatlanközvetítők egyben értékbecslők is, legalábbis papíron annak kellene lenniük. Viszont a működő ingatlanközvetítők rendelkeznek egy óriási előnnyel az értékbecslőkhöz képest, amennyiben valóban dolgoznak. Előbb-utóbb rendelkezésükre áll a „jövőbeni” piaci érték. Sajnos ezt a képességet, vagy adottságot legjobb tudásom szerint más nem tudja birtokolni, ugyanis ez abból áll, hogy rendelkeznek érdeklődőkkel, akikkel tartják a kapcsolatot, és tudják, hogy ki, hol, mekkora, és milyen ingatlant „szeretne” vásárolni, és mennyiért! – Na, ez jobb, mint az, hogy tudjuk, hogy múlt héten Mancika mennyiért vásárolt lakást a Kör utcában. Tudják, hogy a mai vevői igények vektora merre mutat. Tehát tudják, ki mit szeretne és mennyiért. – Ezért páran eladók, akik nem hisznek nekik, hajlamosak megsértődni, és elutasítónak lenni a piaci árakat illetően. Ennek következménye, hogy az ingatlanos, ahhoz hogy egyáltalán tudjon működni, kénytelen felhajtani olyan ingatlanokat is megbízásba, amelyek irányára messze a tényleges piaci ár felett van. Jól tudja, hogyha ő nem veszi fel megbízásba, akkor majd más teszi, és várja meg csendben (ha addig nem hal éhen), mire a tulajdonos rájön, hogy az, amiről azt gondolta, hogy 38 millió forint, valójában csak 25. Így kialakul egy olyan helyzet, amikor egy naiv ingatlantulajdonos, aki még soha, de soha nem adott el semmit, nemhogy még ingatlant, felcsapja a helyi újságot, az internetet…szépen elkezdi szisztematikusan összehasonlítgatni a hirdetési árakat, és valahogy megpróbálja megtalálni a saját árát. Mindezt csupa légből kapott „piaci” árakat látva, melyek sokszor több, mint 50%-90%-kal a reális értéke felett hirdetnek. Ebből lesz aztán az „árnövekedés” ám! Természetesen aki ennyiért hirdette, pár hét, vagy hónap múlva azt fogja mondogatni, hogy „nem működik a hirdetés”, mivel jellemzően egyetlen hívást sem fog kapni. Ebből következik a következő hamis következtetés is: „áll a piac”.

– Szerintem is sok minden áll, csak nem a piac.

Folyamatosan hallgattam azokat a vádakat, hogy „az ingatlanos csak könnyű pénzt akar keresni”, meg „az ingatlanos csak lefele nyomja az árakat”, illetve azt a kijelentést, hogy „olcsóbban én is el tudom adni”, mely utóbbi igaz is, és abból a szándékból fakad, hogyha valakinek fizetek jutalékot, akkor legalább varázsolja feljebb az ingatlanom piaci árát is – mellesleg ez lehetetlen.

Mi lehet hát a kapaszkodó egy ilyen zűrzavaros helyzetben? Legelőször is az, hogy soha, de soha ne mindig csak egy ember véleményét hallgassad meg az árakat illetően – soha ne csinálj személyi kultuszt ebből. Kérdezz meg több ingatlanost, és ha nem hiszed el, amit mond: igen, adj fel magad hirdetést, melyben nem titkolod el, hogy az általad kialakított ár alkuképes, minden ajánlatot meghallgatsz, és így fogsz kapni annyi bizonyítékot, amennyit csak szeretnél. Természetesen hirdetés, és hirdetés között óriási különbség van. Ugyanúgy, mint hirdetési újság, és hirdetési újság között. Itt főleg az interneten lévő újságokra gondolok. A nyomtatott sajtó nem tudja ma már követni ezt a sebességet – ne is álmodj róla, hogy valaki tartósan egy nyomtatott sajtóban hirdetve megközelíti ezt a mennyiséget, és minőséget, amit az internetes hirdetési portálok nyújtanak. Szóval hirdessünk bátran, ne sajnáljuk az időt a hirdetésfeladásra. A fizetős hirdetési portálok nem véletlenül kerülnek pénzbe, és az ingyenesek nem véletlenül ingyenesek. Bizonyos látogatottság után egy hirdetési felületnek van pénzbeli értéke, és azalatt nincs. Tehát olykor-olykor az ingyenes hirdetések érhetnek valamit, de a fizetőképes közönség főleg abból az irányból fog jönni, amely a legjobban ismert, és amely ismert, az előbb-utóbb pénzt akar kérni az eddig befektetett energiájáért, és fizetőssé válik, mivel pénzt termel – akár neked is azáltal, hogy ismertté teszi az ingatlanodat.

A magán vásárlókkal közvetlen kapcsolattartás útján bőségesen meggyőződhetsz arról, menyit hajlandóak adni a Te ingatlanodért.

Téged NEM érdekelnek a cikkek? MOST akarod eladni az ingatlanod?
Akkor töltsd ki ezt a kérdőívet MOST!